Przykładowy kosztorys remontu mieszkania – wzór 2026

Planujesz remont mieszkania o powierzchni 60–80 m² i chcesz uniknąć niespodzianek finansowych? Dokładny kosztorys, przygotowany przed pierwszymi pracami, pozwoli ci oszacować wydatki na materiały i robociznę z podziałem na pomieszczenia, takie jak kuchnia czy łazienka. Weryfikacja stanu technicznego, od instalacji po geometrię pomieszczeń, ujawni ukryte problemy, które mogą podbić budżet. Pokażę ci, jak krok po kroku zbudować wiarygodny wzór budżetu, oparty na realiach rynku wtórnego i pierwotnego, byś mógł spokojnie ruszyć z remontem.

• Kosztorys remontu mieszkania przed pracami
• Weryfikacja stanu technicznego mieszkania
• Sprawdzenie instalacji elektrycznych
• Ocena instalacji wodno-kanalizacyjnych
• Stan tynków podłóg i sufitów
• Ocena okien i drzwi w kosztorysie
• Pomiar geometrii pomieszczeń mieszkania
• Pytania i odpowiedzi

Kosztorys remontu mieszkania przed pracami

Kosztorys remontu mieszkania to podstawa każdego planu, szczególnie dla lokalu o powierzchni 70 m² na rynku wtórnym. Najpierw określ zakres prac: generalny remont obejmuje wymianę instalacji, tynków i wykończenia, co pochłonie od 120 000 do 200 000 zł. Podział na pomieszczenia ułatwia kontrolę – kuchnia to 25 000–40 000 zł, łazienka 20 000–30 000 zł, a pokoje dzienny i sypialne po 15 000–25 000 zł każdy. Materiały stanowią 40–50% budżetu, robocizna 30–40%, reszta to narzędzia i nieprzewidziane wydatki. Przygotowanie takiego dokumentu przez specjalistę kosztuje 1000–3000 zł, ale oszczędza tysiące na błędach.

Wzór kosztorysu zacznij od inwentaryzacji: zmierz powierzchnie, zanotuj stan istniejący. Dla mieszkania 70 m² załóż średnio 1500 zł/m² przy remoncie kapitalnym. Tabela poniżej ilustruje przykładowy budżet z podziałem na pomieszczenia, uwzględniającym materiały i robociznę w 2024 roku.

Na podstawie tej tabeli dostosuj liczby do swojego lokalu – dodaj 10–15% rezerwy na wzrost cen materiałów. Kosztorys podpisany w umowie z wykonawcą chroni przed samowolnymi podwyżkami. Warto negocjować ceny hurtowe dla płytek czy farb, co obniża wydatki o 20%. Pamiętaj, że na rynku pierwotnym deweloperskim remont wykończeniowy jest tańszy, bo instalacje są nowe.

Zobacz także: Cennik Remontów Mieszkań Wrocław 2025 – Ile Kosztuje Remont?

Kosztorys dynamicznie aktualizuj podczas prac, porównując realne wydatki z planem. Użyj arkusza kalkulacyjnego do śledzenia – kolumny na datę, pozycję, kwotę i dostawcę. Dzięki temu unikniesz przekroczenia budżetu o 30%, co zdarza się bez takiego narzędzia. W ten sposób remont staje się przewidywalny i mniej stresujący.

Weryfikacja stanu technicznego mieszkania

Zanim sporządzisz kosztorys, dokładnie oceń stan techniczny mieszkania, bo ukryte wady podnoszą koszty o połowę. Na rynku wtórnym sprawdź budynek od piwnicy po dach – pęknięcia ścian sygnalizują problemy strukturalne. Dla lokalu 70 m² zacznij od wizji lokalnej z miernikiem wilgotności i kamerą inspekcyjną. To pozwoli określić, czy tynki nadają się do naprawy, czy pełna wymiana jest konieczna. Ocena trwa 2–4 godziny i kosztuje 500–1500 zł, ale oszczędza na niespodziankach.

Sprawdź przynależności: piwnicę, balkon czy strych pod kątem zawilgoceń i izolacji. W starszych budynkach rdza na rurach grzewczych oznacza wymianę za 5000–10 000 zł. Dokumentuj wszystko zdjęciami i notatkami, by podstawa kosztorysu była rzetelna. Na rynku pierwotnym skup się na jakości dewelopera – recenzje i odbiory techniczne powiedzą więcej niż prospekt.

Zobacz także: Remonty Mieszkań Kielce Cennik 2025

• Ocena fundamentów i stropów pod kątem pęknięć.
• Sprawdzenie wentylacji i kominów na drożność.
• Analiza elewacji i dachówki dla uniknięcia przecieków.
• Kontrola izolacji termicznej ścian zewnętrznych.

Po weryfikacji zdecyduj o zakresie: remont kosmetyczny dla dobrego stanu to 800 zł/m², generalny – 1500–2500 zł/m². W ten sposób budżet odzwierciedla rzeczywistość, a nie optymistyczne założenia. Profesjonalna ekspertyza buduje pewność, że inwestycja się opłaci.

Wielu kupujących pomija ten krok, co prowadzi do przekroczenia budżetu w trakcie. Zawsze zatrudnij inspektora budowlanego z doświadczeniem w nieruchomościach wtórnych. Jego raport stanie się załącznikiem do kosztorysu, ułatwiając negocjacje cenowe z ekipą remontową.

Sprawdzenie instalacji elektrycznych

Instalacje elektryczne w mieszkaniu z rynku wtórnego często wymagają wymiany – liczniki, rozdzielnie i przewody z lat 70. nie spełniają norm. Dla 70 m² sprawdź obciążalność: standard to 10–15 kW, co oznacza nową tablicę za 3000–5000 zł. Użyj testera napięcia i termowizji do wykrycia przegrzewających się połączeń. Wadliwe gniazdka sygnalizują gruntowną modernizację kosztem 8000–15 000 zł.

Podziel instalację na obwody: oświetlenie, gniazdka kuchenne, łazienkowe i grzewcze. W kuchni zaplanuj 6–8 punktów siłowych pod AGD, co podnosi koszt o 2000 zł. Lista niezbędnych prac obejmuje demontaż starego osprzętu i montaż zgodny z PN-IEC.

• Nowa rozdzielnica z RCD i awatomatami różnicowoprądowymi: 4000 zł.
• Przewody YDYp 3x2,5 mm²: 2000 zł za materiały.
• Robocizna: 5000 zł, w tym ukrycie w tynku.
• Testy po montażu przez elektryka z uprawnieniami.

W nowym mieszkaniu deweloperskim instalacja bywa gotowa, ale dodaj inteligentne sterowanie za 5000 zł dla oszczędności energii. Prawidłowa weryfikacja zapobiega pożarom i awariom, podnosząc wartość nieruchomości o 10%.

Zawsze żądaj schematu as-built po remoncie – to dokument na lata. Kosztorys instalacji elektrycznych zamknij w 10–12% całkowitego budżetu remontu.

Ocena instalacji wodno-kanalizacyjnych

Instalacje wod-kan w starszych mieszkaniach rdzewieją, powodując przecieki – sprawdź piony stalowe kamerą endoskopową. Dla 70 m² wymiana na PP kosztuje 10 000–18 000 zł, w tym nowe stacje prysznicowe i umywalki. Ocena obejmuje ciśnienie wody (min. 2 bary) i spadek kanalizacyjny (2%). W łazience i kuchni ukryte rury wymagają ślusarstwa precyzyjnego.

Podział kosztów: materiały 40%, robocizna 50%, odbiory 10%. W pionach wspólnych budynku negocjuj z wspólnotą podział wydatków. Lista typowych usterek obejmuje zatory i korozję przy złączach.

• Wymiana pionu wodnego: 5000 zł.
• Nowe podejścia do sanitariatów: 4000 zł.
• Instalacja podgrzewacza lub bojlera: 3000 zł.
• Testy szczelności pod ciśnieniem.

Przykładowy wykres pokazuje strukturę wydatków na instalacje wod-kan dla łazienki 6 m².

Na rynku pierwotnym instalacje są plastikowe, co obniża koszty o 30%. Zawsze planuj filtrację wody dla zdrowia i trwałości armatury.

Po ocenie zaktualizuj kosztorys – te instalacje to 12–15% budżetu, ale zaniedbane generują awarie warte tysiące.

Stan tynków podłóg i sufitów

Tynki w mieszkaniach wtórnych kruszą się od wilgoci – sprawdź młotkiem i wilgotnościomierzem, czy trzymają przyczepność. Dla 70 m² szpachlowanie i gładzie gipsowe kosztują 15 000–25 000 zł, w tym gruntowanie. Podłogi: wylewka samopoziomująca 50 zł/m², panele 80 zł/m². Sufity zawieszone z płyt GK to 10 000 zł z oświetleniem LED.

Podział na pomieszczenia: w pokojach tańsze farby lateksowe, w kuchni i łazience wodoodporne masy. Lista prac obejmuje skuwanie starych tynków (200 zł/m²) i hydroizolację.

• Remont tynków: 300 zł/m² materiałów i robocizny.
• Podłogi panele LVT: 120 zł/m².
• Sufity napinane: 80 zł/m².
• Grunt i farby: 20 zł/m².

W kuchni i łazience dodaj płytki ceramiczne – 150 zł/m² z fugą epoksydową dla higieny. To kluczowy etap, bo błędy tu psują efekt wizualny całego remontu.

Na rynku pierwotnym stan jest lepszy, ale deweloperzy oszczędzają na gładziach – zaplanuj 500 zł/m² wykończenia. Kosztorys tych elementów to 25% budżetu, z naciskiem na jakość materiałów.

Użyj stołu do porównania opcji podłóg:

Ocena okien i drzwi w kosztorysie

Okna PCV w starszych mieszkaniach tracą szczelność – sprawdź UG (współczynnik przenikania ciepła poniżej 1,1 W/m²K). Wymiana 5 okien w 70 m² to 15 000–25 000 zł, z montażem na klej. Drzwi zewnętrzne antywłamaniowe: 3000–5000 zł, wewnętrzne: 800 zł/szt. Ocena obejmuje test dmuchawy na infiltrację powietrza.

W pokojach portfenetry zwiększają światło, podnosząc koszt o 20%. Lista elementów: nawiewniki higrosterowane i rolety zewnętrzne dla izolacji. Na balkonie dodaj markizy za 2000 zł.

• Okna trzyszybowe: 800 zł/m².
• Drzwi wejściowe z wizjerem: 4000 zł.
• Drzwi wewnętrzne fornirowane: 1000 zł/szt.
• Montaż z parapetami: 200 zł/mb.

Wykres porównuje koszty okien w zależności od liczby szyb.

Na rynku pierwotnym okna są nowe, ale wymień na energooszczędne dla dotacji. Te pozycje to 15% kosztorysu, ale poprawiają komfort termiczny.

Zawsze sprawdzaj montaż – nieszczelności generują straty ciepła rzędu 20%. Umowa z montażystą powinna zawierać gwarancję 5 lat.

Pomiar geometrii pomieszczeń mieszkania

Geometria pomieszczeń decyduje o jakości wykończenia – odchylenia pionu powyżej 2 mm/m wymagają poziomowania. Dla 70 m² użyj lasera obrotowego do pomiaru kątów 90° i poziomów. Koszt pomiarów: 800–1500 zł, co zapobiega falistym podłogom. W blokach z wielkiej płyty ściany bywają krzywe o 5 cm.

Podziel na etapy: ściany, sufity, podłogi. Lista narzędzi: niwelator, taśma 50 m, kątownik cyfrowy. W pokojach prostuj pod gładź, w kuchni pod meble na wymiar.

• Pomiar ścian: odchylenie max 3 mm/m.
• Podłogi: spadki poniżej 2 mm/m.
• Sufity: wypaczenia do 4 mm/m.
• Dokumentacja dla stolarza i glazurnika.

W starszych budynkach koryguj szkieletem GK – koszt 100 zł/m². To fundament precyzyjnego montażu, bez którego meble nie pasują.

Na rynku wtórnym zawsze mierz przed zakupem – różnice 10 cm zmieniają układ. W kosztorysie zarezerwuj 5% na korekty geometryczne, by uniknąć frustracji.

Tabela norm geometrycznych ułatwi weryfikację:

Pytania i odpowiedzi

• Dlaczego warto przygotować kompletny kosztorys remontu mieszkania przed rozpoczęciem prac?

  Kompletny kosztorys jest niezbędny do zaplanowania budżetu i uniknięcia nieprzewidzianych wydatków. Pozwala oszacować całkowity koszt na podstawie weryfikacji stanu technicznego, co zapobiega przekroczeniu środków finansowych podczas remontu.

• Jakie kroki podjąć w celu sprawdzenia stanu technicznego mieszkania przed remontem?

  Pierwszym krokiem jest weryfikacja instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i grzewczych. Następnie oceń tynki, podłogi, sufity, okna, drzwi oraz geometrię pomieszczeń poprzez pomiary pionów, poziomów i kątów. Sprawdź też przynależności jak piwnica czy balkon.

• Jakie są przykładowe szacunkowe koszty remontu mieszkania o powierzchni 60-80 m²?

  Dla mieszkania 60-80 m² szacunkowy koszt generalnego remontu wynosi 50-100 tys. zł, w zależności od zakresu prac. Podział: łazienka 15-25 tys. zł, kuchnia 20-30 tys. zł, pokoje i korytarz 20-40 tys. zł, instalacje 10-20 tys. zł. Kosztorys należy dostosować do indywidualnego stanu lokalu.

• Na co zwrócić uwagę przy podziale budżetu remontu na poszczególne pomieszczenia?

  Podziel budżet proporcjonalnie do potrzeb: kuchnia i łazienka wymagają najwięcej na instalacje i sprzęt (ok. 40-50% budżetu), pokoje na podłogi i ściany (30-40%), reszta na sufity, drzwi i okna. Na podstawie weryfikacji stanu zdecyduj, co wymienić, a co naprawić, by uniknąć przekroczenia planu.