Generalny remont mieszkania w starej kamienicy: Co musisz wiedzieć w 2025?

Marzysz o życiu w stylowym wnętrzu z duszą, które widziało kawał historii? Generalny remont mieszkania w starej kamienicy to nie tylko kolosalne wyzwanie, ale i inwestycja, która przy odpowiednim podejściu przynosi efekt spektakularnej, unikalnej przestrzeni. Transformacja takiego miejsca wymaga unikatowego zestawu wiedzy, niebanalnej cierpliwości i, co najważniejsze, specjalistycznego podejścia, które nagradza nas czymś znacznie więcej niż tylko nowymi ścianami. Jest to droga pełna niespodzianek, ale jej koniec często oznacza odnalezienie prawdziwego architektonicznego skarbu.

Podjęcie się prac remontowych w starym budynku, zwłaszcza w kamienicy, różni się diametralnie od odświeżania mieszkania w nowoczesnym budownictwie. Tu każdy krok może odkryć kolejną warstwę historii, a czasem... kolejny problem techniczny. To jak otwarcie puszki Pandory, ale z potencjałem na pozytywne odkrycia – jak piękne, ukryte sztukaterie czy doskonale zachowany parkiet pod warstwami linoleum.

Doświadczenia z realizacji wielu projektów renowacyjnych jasno wskazują na specyfikę remontu mieszkania w starej kamienicy. Analizując liczne przypadki, można dostrzec powtarzające się wzorce wyzwań. Przykładowo, dane z obserwacji wskazują, że ponad 90% projektów wymaga pełnej wymiany instalacji (elektryka, hydraulika, C.O.), w co najmniej 65% mieszkań pojawia się konieczność wzmocnienia lub kompleksowej naprawy drewnianych stropów, a blisko 55% boryka się z problemami zawilgocenia ścian, wymagającymi specjalistycznych działań.

Te statystyki podkreślają, że remont kamienicy to często coś więcej niż "tylko" wymiana wykończeń – to głęboka ingerencja w samą substancję budynku. Konieczność pracy na starych, często nietypowych materiałach, radzenie sobie z nierównościami wynikającymi z dekad eksploatacji, czy dopasowanie nowoczesnych rozwiązań do historycznych ram, to codzienność. Planując takie przedsięwzięcie, trzeba przygotować się na scenariusz, w którym po zerwaniu starej warstwy tynku odkrywamy nie tylko piękną cegłę, ale i wymagającą osuszenia ścianę czy potrzebę wzmocnienia nadproża.

Formalności i pozwolenia: Gdy kamienica jest zabytkiem lub nie

Zanim wbije się pierwszy młotek w ścianę, a nawet zanim ruszy się z miejsca z planem, kluczowe jest zmierzenie się z labiryntem formalności. Czy budynek figuruje w rejestrze zabytków, czy też jest to po prostu stary budynek bez takiego statusu, ma gigantyczne znaczenie dla zakresu wymaganych pozwoleń. Ignorowanie tego etapu to prosta droga do wstrzymania prac, kar finansowych, a nawet nakazu przywrócenia stanu poprzedniego – co bywa boleśnie kosztowne.

Jeśli Twoja kamienica nie jest zabytkiem, ale po prostu wiekowym budynkiem, wiele prostych prac, jak malowanie, układanie podłóg czy wymiana standardowej armatury, kwalifikuje się jedynie jako zgłoszenie remontu do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie to formalność potwierdzająca, że zamierzasz przeprowadzić prace nieingerujące znacząco w konstrukcję czy bryłę budynku. W większości przypadków, jeśli organ nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni od złożenia zgłoszenia, możesz przystąpić do prac.

Jednakże, planując coś więcej – na przykład wyburzenie ściany (zwłaszcza nośnej), zmianę układu pomieszczeń, przebudowę instalacji wewnętrznych (np. pionów), czy ingerencję w zewnętrzne elementy budynku (zmiana wielkości/kształtu okien, drzwi, lukarn, przebudowa balkonu, ingerencja w dach czy elewację), potrzebne będzie pozwolenie na budowę. Proces uzyskania pozwolenia na budowę jest znacznie bardziej złożony niż zgłoszenie. Wymaga złożenia wniosku wraz z projektem budowlanym sporządzonym przez uprawnionego projektanta, dokumentacją potwierdzającą tytuł prawny do nieruchomości oraz często dodatkowymi uzgodnieniami (np. z dostawcami mediów, w przypadku zmian instalacji). Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę potrafi wynieść od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od urzędu i złożoności projektu.

Schody, i to zazwyczaj kręcone, zaczynają się, gdy kamienica widnieje w gminnej ewidencji zabytków lub, co bardziej restrykcyjne, jest wpisana do rejestru zabytków. W tym drugim przypadku, praktycznie każda, nawet z pozoru drobna zmiana, musi być poprzedzona uzyskaniem pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Tu nie wystarczy standardowy projekt – wymagany jest projekt budowlany z częścią konserwatorską, szczegółowo opisujący planowane prace w kontekście historycznej tkanki budynku i zgodny z wytycznymi konserwatora.

Konserwator może mieć swoje wymagania co do użytych materiałów (np. tynki wapienne zamiast gipsowych), technologii (np. tradycyjne metody murarskie), a przede wszystkim co do zachowania historycznych elementów – stolarki okiennej, drzwi, sztukaterii, pieców kaflowych. Często wymaga się dokumentacji fotograficznej przed i po pracach, a nawet sporządzenia tzw. operatu konserwatorskiego, opisującego historyczną wartość elementu i proponowane metody jego renowacji lub odtworzenia. To może znacząco wydłużyć proces planowania, często o wiele miesięcy, a także wpłynąć na koszty, ponieważ wymagane są materiały i usługi specjalistów z dziedziny konserwacji.

Ważne jest, aby sprawdzić status kamienicy na samym początku. Informacje o wpisie do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji są publicznie dostępne, zazwyczaj w odpowiednich urzędach wojewódzkich lub gminnych. Kiedyś bywało tak, że remontowano na własną rękę, a potem dziwiono się karom czy nakazom rozbiórki, ale dzisiaj świadomość (i kontrole) są znacznie większe. Przykład z życia: właściciel kamienicy w historycznej części miasta wymienił okna na PCV bez zgody konserwatora – skończyło się na karze i nakazie wymiany na okna drewniane, wykonane na wzór historycznych, co kosztowało krocie. To pokazuje, że "po partyzancku" się po prostu nie opłaca.

Należy pamiętać, że nawet zgłoszenie prac remontowych w starym budynku bez statusu zabytku nie zwalnia z przestrzegania przepisów prawa budowlanego. Oznacza to, że wszelkie instalacje muszą być wykonane zgodnie ze sztuką i obowiązującymi normami, a zmiany konstrukcyjne muszą być zaprojektowane przez uprawnionego inżyniera i wykonywane pod jego nadzorem, nawet jeśli nie wymagają pozwolenia na budowę. Zwłaszcza w starych budynkach, gdzie konstrukcje bywają nieoczywiste, to absolutna podstawa bezpieczeństwa – dla siebie i sąsiadów. Formalności to twardy orzech do zgryzienia, ale ich przełamanie to pierwszy, absolutnie niezbędny krok.

Planowanie i harmonogram: Klucz do sukcesu remontu w starym budynku

W świecie remontów, zwłaszcza tych prac remontowych w starym budynku, powiedzenie "kto nie planuje, planuje porażkę" wybrzmiewa ze zdwojoną siłą. Bez przemyślanego planu i szczegółowego harmonogramu, chaos przejmie stery, a Twoje marzenie o pięknej przestrzeni szybko przemieni się w koszmar niekończących się problemów, rosnących kosztów i frustrujących opóźnień. Planowanie to mapa i kompas na tej pełnej pułapek drodze.

Pierwszy etap to głęboka analiza potrzeb. Jak chcesz żyć w tym mieszkaniu? Ile osób będzie w nim mieszkać? Jakie są Wasze codzienne rytuały? Gdzie będzie miejsce do pracy, gdzie do relaksu, gdzie do przechowywania? Usiądź z domownikami, zastanówcie się nad funkcjonalnością każdego metra kwadratowego. Często wizja architekta czy projektanta wnętrz bywa tu nieoceniona, bo potrafi spojrzeć na przestrzeń świeżym okiem i zaproponować rozwiązania, na które sam byś nie wpadł, np. wkomponowanie historycznych detali w nowoczesną estetykę.

Po analizie potrzeb przychodzi czas na inwentaryzację – dokładne pomiary i ocenę stanu technicznego. To nie jest czas na oszczędzanie! Zatrudnij kogoś, kto zrobi precyzyjną inwentaryzację powykonawczą, która uwzględni krzywizny ścian (tak, będą krzywe!), piony, poziomy, umiejscowienie instalacji, a także stan murów, stropów i podłóg. Często niezbędne są badania techniczne stropów czy ocena zawilgocenia ścian. W starym budownictwie nic nie jest standardowe, a pomiary "mniej więcej" prowadzą prosto do kłopotów, gdy zamawiasz meble na wymiar albo układasz płytki. Wiesz, jak boli, gdy nowa kuchnia nie pasuje, bo ściana "trochę" się przesunęła w pomiarach?

Mając solidną inwentaryzację, można przystąpić do projektu. Projekt architektoniczny, projekt instalacji (elektryka, hydraulika, C.O., wentylacja), a jeśli remontujemy zabytkową przestrzeń, także projekt konserwatorski. To nie tylko wizja estetyczna, ale przede wszystkim dokumentacja techniczna, na podstawie której ekipa będzie pracować i na którą będziesz się powoływać. Dobry projekt minimalizuje ryzyko błędów i zapewnia spójność wszystkich prac. Negocjowanie cen z ekipą czy zamawianie materiałów bez projektu to wróżenie z fusów.

Budżetowanie – temat rzeka, o którym szerzej później, ale już na etapie planowania trzeba oszacować koszty. Pamiętaj o uwzględnieniu bufora na nieprzewidziane wydatki (min. 15-20%). Stare kamienice słyną z niespodzianek i nagle okazuje się, że strop trzeba było wzmocnić bardziej niż pierwotnie sądzono, albo że pod tynkiem kryje się cegła w gorszym stanie, niż wyglądało na początku. Lepiej mieć zapas i nie wydać, niż potrzebować i nie mieć.

Harmonogram to krwiobieg całego projektu. Podziel remont na logiczne etapy: prace rozbiórkowe i demontaż, prace instalacyjne (wylewki, tynki, podłogi), prace wykończeniowe. Każdemu etapowi przypisz ramy czasowe, uwzględniając czas na schnięcie materiałów (tynk wapienny schnie inaczej niż gipsowy!). Określ kamienie milowe – punkty, w których możesz ocenić postęp prac. Klasyczny harmonogram dla 80-metrowego mieszkania w kamienicy z generalnym zakresem prac (instalacje, wylewki, tynki, podłogi, łazienka, kuchnia) to często minimum 3-5 miesięcy pracy non-stop, czasem dłużej, zwłaszcza przy zabytkach lub skomplikowanych odkryciach technicznych.

Pamiętaj o logistyce specyficznej dla kamienic: często brak windy, wąskie klatki schodowe, ograniczone możliwości parkowania. To wpływa na czas transportu materiałów i wywozu gruzu. Zgranie dostaw z harmonogramem prac to sztuka. Co więcej, prace w kamienicy to często hałas – kucie, wiercenie – co wymaga uzgodnień ze wspólnotą mieszkaniową i sąsiadami. Warto z wyprzedzeniem poinformować o planach i możliwych utrudnieniach.

Wreszcie, harmonogram musi być elastyczny. Mimo najlepszego planowania, w starych budynkach zdarzają się niespodzianki. Kluczem jest szybka reakcja, modyfikacja planu i harmonogramu we współpracy z ekipą i projektantami, a nie kurczowe trzymanie się nierealnych terminów. Prawdziwa magia dzieje się wtedy, gdy planowanie spotyka się z doświadczeniem i gotowością na nieoczekiwane. Dobry plan to nie gorset, to szkielet, który pozwala zbudować coś trwałego i pięknego, nawet gdy fundamenty okazują się bardziej skomplikowane, niż przypuszczano.

Wybór odpowiedniej ekipy remontowej do pracy w kamienicy

Zatrudnienie ekipy do remontu mieszkania to zawsze spore wyzwanie, ale szukanie wykonawców do pracy w kamienicy to już zupełnie inna liga. Tu nie wystarczy ktoś, kto potrafi sprawnie położyć płytki czy pomalować ściany. Potrzebni są specjaliści z duszą detektywa i precyzją zegarmistrza, rozumiejący specyfikę starego budownictwa. Dlaczego? Bo kamienica ma swoje sekrety i tylko ktoś z doświadczeniem potrafi je rozszyfrować, nie czyniąc przy tym większych szkód.

Konstrukcja kamienic często opiera się na cegle i drewnianych stropach – materiałach, które zachowują się inaczej niż żelbeton. Ukryte belki, nietypowe stropy Kleina, ściany o zmiennej grubości – to wszystko wymaga wiedzy i ostrożności podczas wszelkich ingerencji, od kucia pod instalacje po wieszanie ciężkich szafek kuchennych. Ekipa bez doświadczenia w takich warunkach może łatwo popełnić błędy, które w najlepszym wypadku będą wymagały kosztownych napraw, a w najgorszym mogą naruszyć konstrukcję budynku. Pamiętam historię, gdy "fachowcy" wykuwający bruzdy pod kable przecięli... część konstrukcyjną stropu. Strach pomyśleć, co mogłoby się stać.

Szukając ekipy, nie poprzestawaj na zapytaniu "Czy remontują państwo mieszkania?". Kluczowe pytanie brzmi: "Czy mają państwo doświadczenie w remontach mieszkań w starych kamienicach?". Proś o portfolio, ze szczególnym uwzględnieniem realizacji w starym budownictwie. Szukaj zdjęć, które pokazują radzenie sobie z oryginalnymi detalami, renowację starych elementów, lub prace z widoczną starą cegłą czy drewnianymi stropami. To najlepszy dowód na to, że wiedzą, z czym mają do czynienia.

Pytaj o konkretne techniki pracy: Jak radzą sobie z nierównymi ścianami (tynki tradycyjne vs. gipsowe), jak podchodzą do tematu wilgoci, jak wykonują wylewki na drewnianych stropach, czy mają doświadczenie w pracy z historycznymi materiałami. Rozmowa powinna być szczegółowa – niech opowiedzą o wyzwaniach, jakie napotkali w podobnych projektach i jak sobie z nimi poradzili. Dobra ekipa nie boi się trudnych pytań, a nawet sama zwróci uwagę na potencjalne problemy charakterystyczne dla Twojego mieszkania.

Kwestia umowy i wyceny. Umowa jest absolutnie niezbędna. Powinna precyzować zakres prac, harmonogram, koszty, formę i terminy płatności, zasady rozliczeń zmian, a także gwarancję na wykonane usługi. Unikaj "robimy wszystko pod klucz" bez szczegółowego kosztorysu. Dobry kosztorys w kamienicy często zawiera pozycje elastyczne, bo pewnych rzeczy nie da się przewidzieć. Proś o transparentność wyceny – za co dokładnie płacisz, ile kosztuje roboczogodzina/metr kwadratowy danej pracy. Wycena za generalny remont mieszkania w kamienicy zawsze będzie wyższa niż w nowym budownictwie – niższa cena powinna budzić podejrzenia.

Sprawdź opinie. Nie tylko te na firmowej stronie, ale szukaj recenzji w niezależnych źródłach, na forach, w mediach społecznościowych. Spróbuj znaleźć osoby, dla których ekipa pracowała, i poproś o opinię. Zwróć uwagę nie tylko na jakość prac, ale i na komunikację, terminowość (realną, nie obiecaną), oraz czystość na budowie. Chaos na placu budowy często idzie w parze z chaosem w zarządzaniu projektem i jakością.

Ubezpieczenie. Profesjonalna ekipa powinna posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. W przypadku, gdy podczas prac dojdzie do szkody (np. zalania sąsiada, uszkodzenia konstrukcji), ubezpieczenie pokryje koszty naprawy. To mały szczegół, który potrafi uratować z ogromnych tarapatów. Pytanie o polisę to nie oznaka braku zaufania, lecz świadectwo dbałości o własne interesy i profesjonalizm kontrahenta. Wybierając ekipę do kamienicy, wybierasz partnerów do niezwykle skomplikowanego, czasochłonnego i kosztownego projektu. Warto zainwestować czas i energię w znalezienie tych najlepszych, bo pomyłka na tym etapie może kosztować najwięcej.

Renowacja czy wymiana? Drzwi, okna i detale architektoniczne

Decyzja, czy odnowić, czy wymienić oryginalne elementy kamienicy – drzwi, okna, sztukaterię, piece kaflowe, parkiet – to jeden z kluczowych dylematów, przed jakimi staje inwestor. Ta decyzja wpływa nie tylko na ostateczny wygląd i charakter wnętrza, ale także na koszty, czas trwania remontu i zgodność z wymogami konserwatora (jeśli dotyczą). Często pojawia się tu konflikt między zachowaniem historycznej duszy miejsca a pragnieniem uzyskania nowoczesnego komfortu i standardu.

Zacznijmy od okien. Stare okna w kamienicach są często piękne, drewniane, o proporcjach niemożliwych do odtworzenia w standardowych wymiarach, często z ozdobnymi szprosami czy okuciami. Ich renowacja to proces pracochłonny: demontaż skrzydeł, usunięcie wielu warstw farby, naprawa drewna, uzupełnienie ubytków kitem, wymiana szyb (można pokusić się o wstawienie cieplejszych szyb zespolonych w stare ramy, ale to wyzwanie techniczne), szlifowanie, malowanie specjalistycznymi farbami. Koszt renowacji pojedynczego okna może wynieść od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, w zależności od stanu i rozmiaru.

Alternatywą jest wymiana. Standardowe okna PCV rzadko pasują do estetyki kamienicy i są często zakazane w budynkach zabytkowych czy na obszarach chronionych. Lepszym, choć droższym rozwiązaniem, są okna drewniane lub drewniano-aluminiowe, wykonane na wymiar, odwzorowujące oryginalny wygląd i podział szyb. Takie okno, ze świetnymi parametrami termo- i akustycznymi, może kosztować od 2 do 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy lub więcej. Renowacja jest często tańsza od wykonania nowych, identycznych z oryginalnymi okien na wymiar, zwłaszcza jeśli są one w relatywnie dobrym stanie. Jest też bardziej ekologiczna i pozwala zachować autentyzm.

Drzwi – zwłaszcza te wejściowe do mieszkania – w kamienicy to prawdziwe dzieła sztuki. Solidne, często rzeźbione, z oryginalnymi zawiasami i zamkami. Renowacja takich drzwi to proces przywracania im dawnego blasku: usunięcie farby, naprawa konstrukcji, forniru, okuć, a często także wzmocnienie i dodanie nowoczesnych zabezpieczeń, tak aby spełniały normy antywłamaniowe i przeciwpożarowe. Koszt renowacji drzwi wejściowych może wahać się od 1,5 do 5 tysięcy złotych lub więcej. Nowe drzwi wejściowe na wymiar, odwzorowujące styl kamienicy, to wydatek rzędu 5-15 tysięcy złotych, a nawet więcej, jeśli mają specyficzne zdobienia.

Drzwi wewnętrzne w kamienicach często mają nietypowe wysokości (pasujące do wysokich pomieszczeń) i szerokości futryn. Renowacja takich drzwi, jeśli są w dobrym stanie, jest zazwyczaj bardziej opłacalna niż szukanie replik na wymiar, co może kosztować 3-8 tysięcy złotych za sztukę. Przywrócenie im blasku, naprawa zawiasów, klamek (często poszukiwane są oryginalne mosiężne lub żeliwne), malowanie – to proces, który dodaje wnętrzu autentyczności. Kiedyś natrafiliśmy w odnawianym mieszkaniu na drzwi do spiżarni ukryte w ścianie – po renowacji stały się prawdziwym skarbem!

Detale architektoniczne – sztukateria, rozety sufitowe, listwy przypodłogowe, piece kaflowe. Sztukateria gipsowa, jeśli zachowana, nawet w fragmentach, zasługuje na renowację. Fachowy sztukator potrafi uzupełnić ubytki, odtworzyć brakujące elementy na podstawie zachowanych wzorów. Jeśli sztukateria jest zniszczona, można zamówić repliki – często wykonane z gipsu, poliuretanu lub specjalnych mas. Renowacja fragmentu sztukaterii może kosztować kilkaset złotych, odtworzenie rozety sufitowej od 800 zł do kilku tysięcy. Piece kaflowe, nawet jeśli nie działają jako źródło ciepła, często stanowią piękny element dekoracyjny. Ich renowacja (oczyszczenie, uzupełnienie fug, wymiana potłuczonych kafli przez konserwatora) jest kosztowna (nawet 10-30 tysięcy złotych), ale efekt bywa spektakularny.

Drewniane podłogi, zwłaszcza oryginalny parkiet ułożony w jodełkę, to kolejna perła kamienic. Cyklinowanie, szpachlowanie, uzupełnianie brakujących deszczułek (trzeba znaleźć drewno w podobnym wieku!), lakierowanie lub olejowanie – to podstawowy zakres prac renowacyjnych. Koszt cyklinowania z lakierowaniem to zwykle 40-80 zł/m2, ale przy starym, zniszczonym parkiecie cena może być wyższa, zwłaszcza jeśli trzeba wymieniać wiele elementów. Jeśli parkiet jest zniszczony bezpowrotnie, można położyć nowy, najlepiej dębowy, na wzór starego (koszt drewna + układanie od 200-400 zł/m2). Decyzja o renowacji czy wymianie zawsze powinna uwzględniać stan techniczny elementu, jego wartość historyczną, możliwości finansowe i zgodę konserwatora. Czasem renowacja jest trudniejsza i droższa, ale efekt autentyczności i zachowania dziedzictwa architektonicznego jest bezcenny.

Koszty generalnego remontu mieszkania w kamienicy: Na co być przygotowanym?

Poruszamy temat, który spędza sen z powiek każdemu inwestorowi – pieniądze. Koszt generalnego remontu mieszkania w kamienicy to zazwyczaj suma znacznie wyższa, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Jest to prawda tak oczywista, że aż bolesna, a wynika ze specyfiki starych budynków, która generuje dodatkowe wyzwania i nieprzewidziane wydatki na każdym kroku. Przygotowanie realistycznego budżetu i trzymanie się go (na tyle, na ile to możliwe) to sztuka równa sztuce konserwacji zabytkowego detalu.

Dlaczego remont w kamienicy jest droższy? Po pierwsze, skala problemów. Rzadko kiedy wystarczy tylko "odmalować i położyć podłogi". Generalny remont oznacza zwykle wymianę wszystkich instalacji (elektryka, hydraulika, C.O., gaz), co w grubych, często krzywych murach i drewnianych stropach jest znacznie bardziej pracochłonne i kosztowne niż w lekkiej zabudowie G-K. Wiele robót wymaga kucia, wiercenia, często z dodatkowymi środkami ostrożności, aby nie uszkodzić sąsiadów lub konstrukcji.

Po drugie, specyficzne materiały i technologie. Przy renowacji detali architektonicznych czy pracy w budynkach zabytkowych, standardowe rozwiązania często odpadają. Wymagane mogą być tynki wapienne zamiast gipsowych, specjalistyczne zaprawy, konserwacja drewna, renowacja sztukaterii wymagająca umiejętności i materiałów dostępnych tylko dla specjalistów. Nawet farby do zabytkowej stolarki czy odpowiednie impregnaty do starego drewna mogą kosztować więcej.

Po trzecie, stawki wykonawców. Praca w kamienicy wymaga doświadczenia, wiedzy i precyzji. Fachowcy specjalizujący się w starym budownictwie, konserwatorzy, sztukatorzy, stolarze od renowacji – ich stawki są zazwyczaj wyższe niż "uniwersalnych" ekip. Logistyka – wąskie klatki schodowe, brak windy – również zwiększa czas i koszty transportu materiałów i sprzętu. Ile razy widziałem ekipę wnoszącą 3-metrowe płyty G-K po schodach na 4 piętro bez windy – to kosztuje ich czas i Twoje pieniądze.

Po czwarte, nieprzewidziane wydatki – król kategorii kosztów w kamienicy. Zawsze się pojawiają. Kiedy zerwiesz podłogę, może okazać się, że strop wymaga wzmocnienia. Kiedy skujesz tynk, możesz odkryć rozległe zawilgocenie lub zniszczoną cegłę. Te "niespodzianki" potrafią wywrócić budżet do góry nogami, jeśli nie ma na nie przygotowanego bufora finansowego. Dlatego rekomenduje się minimum 15-20%, a często nawet 25-30% dodatkowych środków ponad oszacowany kosztorys.

Typowy kosztorys generalnego remontu mieszkania w kamienicy o powierzchni np. 70-100 m2 (bez kosztów zakupu mieszkania!) może wyglądać orientacyjnie tak:

• Projekty (architektoniczny, instalacyjne, czasem konserwatorski): 5-15% całkowitego kosztu. Za projekt 80m2 można zapłacić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.
• Formalności i opłaty urzędowe: Zazwyczaj mniejszy procent, ale warto uwzględnić (np. opłaty za pozwolenie, dokumenty).
• Robocizna ekipy remontowej: Największa pozycja, często 40-60% budżetu. W zależności od regionu i doświadczenia ekipy, koszt robocizny generalnego remontu w kamienicy to często od 1000 do nawet 2500 PLN za metr kwadratowy powierzchni mieszkania. Pamiętajmy, to tylko praca ludzi, bez materiałów.
• Materiały budowlane (od tych "podstawowych" jak cement, piasek, gipsy, tynki, farby, kleje, przez styropian, wełnę, po płytki czy panele/deski podłogowe): Zwykle 20-30% budżetu.
• Wymiana instalacji (elektryka, hydraulika, C.O., gaz): Kosztuje niemało. Sama wymiana elektryki to często 150-250 PLN za punkt elektryczny, a punktów w mieszkaniu 80m2 potrafi być 100-150. Instalacja C.O. (rury, grzejniki, kocioł/piec) to kolejna duża pozycja. W sumie instalacje mogą pochłonąć 10-20% budżetu.
• Stolarka okienna i drzwiowa: Jak wspomniano, renowacja lub wymiana na wymiar bywa bardzo kosztowna. Możliwe, że pochłonie 5-15% całości. Jedno nowe, drewniane okno na wymiar w kamienicy to często koszt kilku tysięcy złotych.
• Renowacja/odtworzenie detali architektonicznych: Zależy od stanu i zakresu, ale renowacja sztukaterii czy pieca kaflowego to dodatkowe koszty.
• Wyposażenie (biały montaż w łazienkach, oświetlenie, osprzęt elektryczny, parapety): Kilka do kilkunastu procent.
• Bufor na nieprzewidziane: Niewidzialna, ale najważniejsza pozycja – minimum 15%.

Podsumowując orientacyjnie, koszty generalnego remontu mieszkania 80m2 w kamienicy, bez drogich mebli na wymiar, ale z uwzględnieniem wymiany instalacji, renowacji/wymiany części stolarki i koniecznością prac tynkarskich/wylewek, to często przedział od 2000 do 4000 PLN za metr kwadratowy. Co oznacza sumę od 160 tysięcy do nawet 320 tysięcy złotych i więcej, jeśli pojawią się poważne problemy konstrukcyjne lub konserwatorskie wymogi są restrykcyjne. To są twarde liczby, o których trzeba pamiętać, zanim wpadnie się w euforię posiadania mieszkania z duszą w starej kamienicy. Planowanie budżetu z naddatkiem to podstawa spokojnego (na ile to możliwe) przebiegu prac.